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PETRA ERBSE

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Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht

Weil Gewerbemietverträge vor allem durch nachträgliche Änderungen immer wieder formunwirksam werden, soll das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge reduziert werden.

Im Gewerbemietrecht haben regelmäßig sowohl der Mieter als auch der Vermieter den Wunsch, die Laufzeit eines Vertrages durch zeitliche Befristung verlässlich zu planen, insbesondere wenn eine Partei Investitionen vornehmen will. Häufig werden daher Zeitmietverträge abgeschlossen. Sie sollen Planungssicherheit durch zwei typische Elemente gewährleisten: Zum einen endet das Mietverhältnis mit dem festgelegten Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zum anderen ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen.

Wird der Mietvertrag aber für längere Zeit als ein Jahr geschlossen und dabei die Schriftform nicht eingehalten, gilt er auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag kann dann nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich gekündigt werden, erstmals also zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können sich nicht nur spätere Erwerber, sondern auch die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages auf diese Regelung berufen.

In der Praxis der Gewerbevermietung gibt es vor allem bei späteren Vertragsänderungen immer wieder Probleme mit der Einhaltung des Schriftformerfordernisses. Das Interesse der Parteien an verlässlichen Vertragslaufzeiten wird dadurch ausgehöhlt: Eine der Parteien eines auf Zeit abgeschlossenen Mietvertrages kann sich aus taktischen Gründen auf eine Formunwirksamkeit wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis berufen, um sich so vorzeitig aus einem unliebsam gewordenen Vertrag zu befreien.

Verschiedene Gerichtsurteile bestätigen, dass die Gewerbemietverträge regelmäßig zwar ohne Formmangel abgeschlossen wurden, aber durch spätere Änderungen trotzdem an einem Formmangel leiden. Sofern dieser Formmangel einen wesentlichen Vertragsteil betrifft, wird der Vertrag insgesamt formunwirksam und damit ordentlich kündbar.

Weil der Bundesgerichtshof Versuchen, dem Eintritt der Formunwirksamkeit mit sogenannten Schriftformheilungsklauseln vertragsgestaltend vorzubeugen, eine Absage erteilt hat, lässt sich dieser unbefriedigende Rechtszustand nur durch Änderung der Regelungen zu den Formerfordernissen bei Gewerbemietverträgen verbessern. Das Bundesjustizministerium hat daher den Entwurf für ein Gesetz zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht erarbeitet.

Der Entwurf differenziert zwischen dem Abschluss eines Mietvertrages einerseits und seiner späteren Änderung andererseits. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass Probleme bei der Beachtung der Schriftform vor allem bei der Änderung eines Mietvertrages auftreten.

Für den Abschluss gilt dann - wie bisher - das Schriftformerfordernis, nach dem der Vertrag im Original von beiden Parteien handschriftlich unterschrieben sein muss. Wird es nicht beachtet, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solches Mietverhältnis kann ordentlich gekündigt werden. So haben die Mietparteien und ein etwaiger Erwerber weiterhin die Möglichkeit, den formunwirksam geschlossenen und damit auf unbestimmte Zeit geltenden Mietvertrag mit Wirkung für die Zukunft zu beenden.

Änderungen des Mietvertrags werden dagegen deutlich vereinfacht, um den Schwierigkeiten der Praxis zu begegnen. Zum einen sollen die Formerfordernisse, die für Änderungen des Mietvertrages gelten, abgesenkt werden. Zum anderen soll ein Verstoß gegen das Formerfordernis bei einer Änderung nicht mehr den gesamten Vertrag erfassen. Für die Änderung des Mietvertrages soll künftig nur noch die Textform erforderlich sein, was beispielsweise auch eine Vereinbarung per E-Mail ermöglicht. Damit bleibt das Erfordernis, eine bestimmte Form einzuhalten, bestehen, um auch einem späteren Erwerber die Ermittlung der geänderten oder ergänzten Rechte und Pflichten zu ermöglichen. Die Formerfordernis wird jedoch an die Möglichkeiten und Gepflogenheiten der Gegenwart angepasst.

Das Bundesjustizministerium hat nun Verbänden und Experten die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben. Danach soll der Gesetzentwurf an die Parlamente zur Beratung und Verabschiedung weitergeleitet werden. Dabei werden dann auch die Übergangnsfristen festgelegt, nach denen die Neuregelungen auch für Änderungen von Alterverträgen anzuwenden sind.


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